北京、上海、深圳三个一线城市房价无疑是全国房地产市场的风向标。这三个地区的房地产调控政策也备受关注和热议，上海房产新政策2016年不断，最新上海楼市新政情况显示，上海房产新政的力度很强，对一些改善型需求的购房者相对影响更大。
11月28日，上海市房地产调控政策再度加码，无论是首套房、二套房、非普通住宅，首付比例均显著提高，贷款资格认证重回“认房又认贷”，这些政策相比10月6日发布的“沪六条”更加严厉，彰显上海市政府对于楼市调控的坚持及稳定房地产市场的决心。
12月3日，上海楼市新政发布后的第一个周末，位于上海宝山区的招商花园城开盘，推出200余套公寓及部分叠加别墅户型，公寓面积在73-110平方米，总价约300万元。一大早就有购房者在场外排队等待开盘，仅仅一上午，所推房源已剩不多。
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对上海白领王佳（化名）而言，这个冬天寒风刺骨，冰冷异常：“我们只是普普通通的人，想换套房子给孩子读书而已。”
多年前，王佳使用商业贷款，在江苏的昆山花桥投资买了第一套房。目前，王佳和老公虽没有上海户口，但两人均已缴满五年社保，符合上海的购房条件。年后，两人的孩子将入读小托班，下半年准备上幼儿园。考虑到上海的教学质量和教育环境比昆山优质，王佳和老公看中了嘉定新城某学校附近的一套房，单价4万多一平方米，总售价450万元人民币。
王佳随即开始了换房行动。王佳先将花桥的旧房卖给了同事，售价208万元，还掉几十万贷款后，剩余160万元。按照之前的贷款政策，王佳将花桥的房子卖掉再在上海买房属首套，即便超出了上海对“外环以外230万元以下为普通型住宅”的认定，也只需付三成首付。加上跟亲戚借的钱，王佳一共准备了四成首付—180万元，剩余的近300万元，她预计用公积金和商贷组合贷款支付。
新政出台的当天，王佳交给嘉定卖家20万元定金。
一夜之间，形势大变。新政要查全国的贷款记录，王佳购买嘉定新城的房子，成了二套房，同时按照对非普通型住宅的认定，需要支付七成首付，即315万元—王佳还差135万。再加上各种税费，王佳坦言已是不能承受之重。“20万元甚至50万元我都可以再去借，但是还差近200万元啊，我可能借得到吗？不可能的啊。”
除去置换突然失败的挫败感，王佳还担心自己20万元定金不能退还。所签合同约定：如果政策导致购房者不能够买，可以退还定金。但现在，不是政策导致王佳不能买房，而是她在能买的情况下付不起七成首付。目前，中介也未能给王佳以明确回复。
对于接下来的打算，王佳还是无奈：“这次买不了，只能暂时先不买。现在政策压住了，房价也不会涨，我租个半年到一年的房子，再等一等，等个半年吧。到时候再筹些钱，再找满意的房子。”
上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰在接受时代周报记者采访时注重提醒说，此次上海楼市调控新政的最大亮点，除了从开启“认房又认贷”模式，还在于“参考人民银行征信系统中全国各地商业性住房贷款记录或公积金贷款的记录”，“这表明全国性的银行范围之内的贷款数据联网已经完成了，在全国各大城市调控政策中，这还是第一次提出”。
同时，此次新政在公积金层面，也有比较严厉的收紧。《通知》表示，要严格执行公积金差别化的信贷政策。对于第二套住房的公积金贷款，要实现四个目标。第一是提高首付比例，第二是上浮贷款利率，第三是降低贷款最高额度，第四是限制贷款次数。这样的规定，使得近期公积金贷款方面的门槛将提高，进而使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外，政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，减少了后续盲目提取公积金等做法。
新政发布后半小时，位于新闸路的中原地产新国际丽都分行一片寂静。对于新政，中介形容为“一片抓瞎”，因此都在低头忙着补课消化新政。
面对此次出台的上海楼市新政，中介忙着补课，而焦虑的远不止买房人。
“这次调控的严厉程度，是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过之前每一次，是自上而下的、目标管理的。这次的楼市调控直接关系到十九大。”上海楼市调控新政出台前6天，融创中国控股董事长孙宏斌在某次金融年会上作出了这样的预测。
孙宏斌关注的，是他的房地产商朋友们，“很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。”他直接表示。
面对日趋苛刻的买房条件，一众房企是退出地产江湖，还是继续活着？有个近似段子的故事颇能视作对这一问题的回答。在一场题为“长三角土地有多贵？”的对话中，新城控股（12.160，0.07， 0.58%）集团有限公司副总裁欧阳捷当场询问：是拿到地更焦虑，还是拿不到地更焦虑？三位开发商一致回答：拿不到地更焦虑。
据房地产市场研究中心数据统计，截至11月23日，出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿元的房企合计达到37家，合计拿地金额达9108亿元，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本，足足增加了42.8%。无论是拿地金额、数量，还是高价地的出现频次，都刷新了历史纪录。
钱从哪里来？中金公司近期发布的一份研报指出，2016年有约5.5万亿元的外部资金流入地产市场，来自银行理财产品的资金大幅增长，全年预计贡献4万亿元（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源。
新政同时明确指出，上海市银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。
分析上海此次调控政策内容，具有很强的针对性，直至当前房贷市场、房价等核心问题，对于高杠杆买房等行为起到了明显的管制作用。对此专家预计，未来上海楼市成交状况极有可能会进一步下滑。
2016-2021年上海市房地产行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告分析可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，同时价格方面或会在44000元/平方米的水平小幅波动。大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。
总结2016年上海房产新政认为，一线城市中，上海调控收紧的空间更大，调控升级后，在二手房20%的差额所得税、落户获得购房资格等方面，北京仍然较上海更为严格。因此，在差额所得税方面实行与北京同样严厉的政策，可能会成为上海房地产调控政策继续收紧的一个方向。
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